Em processos de transmissão de bens, os imóveis ficam indisponíveis. Se a situação não for resolvida pode haver complicações posteriores
A perda de um parente, além de gerar tristeza e desconforto emocional, exige a preparação para um procedimento jurídico, o inventário. É esse processo que vai definir a divisão de bens que alguém que morreu para os herdeiros. Se entre os pertences do falecido estão imóveis, estes ficarão indisponíveis para comercializações enquanto o processo não for finalizado. A indicação é tentar finalizar o processo de inventário e registrar as decisões para evitar problemas mais para frente.
“Há casos em que morre alguém da família que era proprietária exclusiva do imóvel. Mas os filhos não se preocupam em atualizar a situação da casa ou do terreno e quanto mais tempo passa, fica mais complicado, porque netos e bisnetos, por exemplo, podem entrar na linha sucessória”, explica o notário e registrador civil Cid Rocha.
“Quanto antes o inventário ou o processo de repasse do imóvel for feito para os herdeiros, melhor é para todo mundo. Tem muita gente que foge do processo, por causa da demora ou custos envolvidos. Mas quanto antes a situação se resolver e o bem estiver em nome dos herdeiros, melhor será para quem usufrui do imóvel, seja para moradia como para alugá-lo ou vende-lo”, explica Joelma Pultinavicius, advogada especialista em inventário.
De acordo com ela, um processo judicial de inventário leva, no mínimo, seis meses para ser finalizado. “É preciso levar em conta uma documentação mais extensa e tem de passar pelo aval de um magistrado, o que exige mais tempo”, comenta. As custas do inventário judicial também são mais caras e envolvem quantias superiores a R$ 800 reais, no mínimo.
Se há uma casa, apartamento ou terreno a ser compartilhado entre herdeiros, é preciso que este imóvel esteja sem ônus. “Não pode haver dívida ou ele não pode estar envolvido em alguma outra decisão judicial, ou mesmo disponível como penhora. Se esta for a situação, a pendência terá de ser resolvida antes do início do inventário”, explica a advogada.
Se o imóvel está livre e pode ser inventariado, vai incidir sobre ele, para a transmissão, o Imposto de Transferência Causa Mortis e Doação (ITCMD), que é de competência da Secretaria da Fazenda, em âmbito estadual. A taxa corresponde a 4% do valor venal do imóvel, ou seja, o valor declarado, que costuma servir como base para a o pagamento de impostos como o Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana (IPTU) e não o valor comercial.
“Por causa também desses valores é que muita gente deixa de fazer o inventário”, diz Joelma. Porém, deixar o imóvel no nome do falecido pode dificultar e impedir a possível comercialização do imóvel. A advogada lembra que, no entanto, se o imóvel for o único bem da família, não há necessidade de pagamento do ITCMD. “É preciso sempre consultar um advogado e ver o que é possível fazer. Muitas vezes o imóvel fica sem inventário por causa das custas e do imposto, mas perde-se a oportunidade de fazer transações comerciais com ele que valeriam muito mais”, defende Joelma.
Se o imóvel ainda está em processo de financiamento e o titular morre, existe a possibilidade de transmiti-lo aos herdeiros. “A maioria dos contratos de financiamento possui seguro para esse tipo de acontecimento. No entanto, se não houver, a instituição bancária que concedeu o empréstimo deve passar a titularidade da dívida aos herdeiros”, explica a advogada. Ela completa, dizendo que os bancos não podem negar essa mudança.
Demora no processo gera custos mais altos
Dividir um imóvel entre herdeiros é um processo complicado. Se aqueles que são beneficiários não estão em acordo sobre a divisão dos bens ou o uso dos imóveis, a situação pode se estender por anos, gerando dor de cabeça e situações de indisposição entre familiares. No caso de Marisa Ruthes, auxiliar de dentista, o processo de transferência dos bens do pai, morto há 16 anos, para aos filhos, ainda permanece sem finalização.
“Havia uma casa e um terreno que estavam no nome do meu pai. Ele preferiu não distribuir em vida, mas depois que faleceu, os irmãos não tinham a mesma opinião. Além disso, cada um mora em uma cidade, em diferentes regiões do Paraná, o que dificultou a negociação”, explica. Sem consenso, passaram-se os anos e as custas judiciais e honorários do advogados se avolumaram. “O processo e as dívidas dos imóveis já somam quase 25 mil reais. Aí, nossa última decisão foi vender os bens e dividir o dinheiro, até para não perpetuar essa dívida. Tivemos de vender a toque de caixa e até perdemos oportunidades melhores para os imóveis”, conta Marisa.
“É esse tipo de caso que assusta as pessoas quando elas precisam pensar em inventário. Mas nem todos são complicados”, garante o notário Cid Rocha. Por isso, o ideal é que a divisão de bens seja feita em vida. Se isso não for possível, o melhor é chegar em um consenso entre os herdeiros. “Querer discutir quem fica com o que só gera um desgaste e tempo maior para a resolução do caso”, explica Joelma Pultinavicius, advogada. De acordo com ela, o juiz vai dividir os bens igualmente entre os herdeiros. “Aceitar isso e proporcionar o consenso é melhor para todos”, afirma.
Extra-judicial é mais fácil
Outra possibilidade para transmissão de bens por motivo de falecimento do proprietário é o inventário extra-judicial, que é feito com auxílio de um advogado e finalizado dentro dos cartórios registradores. Esse tipo de inventário pode ser feito quando não há testamento e os herdeiros estão em consenso sobre o destino dos bens. “O processo é mais rápido, mais fácil e custa bem menos, em torno de R$ 400”, explica o notário Cid Rocha.
O inventário extra-judicial pode ser feito desde 2007. Exige a presença de um advogado e que as partes concordem com o que será feito. “Há um crescimento por esse tipo de inventário, até porque as pessoas não sabiam que ele poderia ser feito, mas ele é muito mais rápido, pode ser feito em até 30 dias, se o imóvel que está na herança está em dia”, comenta o notário.
Depois de finalizado o inventário, Rocha e a advogada Joelma Pultinavicius reforçam a necessidade de levar a escritura e a decisão judicial a um cartório de registro de imóveis. “Não adianta fazer todo o procedimento e não averbar o nome do novo dono do imóvel. Quem não registra não é dono”, lembra.
Obrigatório
O código civil impõe a abertura do inventário em até 60 dias depois do falecimento do dono dos bens. No entanto, se o processo não for aberto, não há nenhum tipo de punição. “Em outros estados, há incidência de multa para quem passa desse prazo. No Paraná, não há e isso contribui para que as pessoas não façam o inventário ou não se preocupem com essa necessidade”, comenta Rocha.
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