“Conferir se o imóvel está autorizado a ser construído e se ele de fato está registrado é importante. Mesmo hoje em dia, com muita informação à disposição, tem gente que constrói e reforma sem saber que tudo isso tem de estar registrado, pois a desatualização de documentos pode atrapalhar o negociador, no futuro”, comenta o advogado Cezar Rodrigo Moreira, da Regulariza Imóveis, empresa especializada em regularização de ordem imobiliária.
Ele ressalta que ninguém deve fechar negócio sem checar a documentação e ver se está tudo em dia. Do contrário, é possível que a negociação esteja em um “limbo jurídico” e não tenha validade. “Temos um caso em que foi construído um mezanino sem autorização nem o habite-se. Foi vendido e agora o novo dono não tem nem como exigir uma ação de usucapião, porque, teoricamente, sem documento o imóvel não existe”, exemplifica Moreira.
De acordo com ele, na hora de comprar ou vender um imóvel, para manter a garantia do uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) ou consultar financiamentos, é ideal contratar um profissional ou empresa especializada. “Pode ser que esse serviço saia um pouco mais caro, mas é para poupar dissabores futuros”, defende. Ver se a situação do imóvel e se a do vendedor são saudáveis é importante porque o empreendimento pode ser garantia ou fazer parte de uma ação judiciária. Assim, se a compra for efetivada e o imóvel for reclamado depois, não há o que fazer.
Contrato de gaveta
Ainda é comum, de acordo com o advogado, que as pessoas façam contratos “de gaveta” ou sem validade jurídica para negociar imóveis ou contratos de financiamento. “Dessa forma, você não está seguro com relação àquele negócio. E ainda hoje tem muita gente que faz negócio dessa maneira e depois gasta mais e se preocupa mais para regularizar a situação”, indica. Ele conta que, por vezes, quem compra perde o poder sobre a propriedade porque não tem uma procuração que confirme a validade da transação.
Loteamentos irregulares também costumam dar problemas: “quem tem um terreno grande fraciona de qualquer jeito e coloca para vender. O comprador paga e depois não consegue reconhecer a legitimidade do terreno. Perde quem comprou e quem vendeu, pois a negociação, geralmente, é anulada”, completa.
Atenção
A regra geral indica a “papelada” básica exigida para negociação de compra ou venda de imóvel
- Do imóvel: título de propriedade registrado no Cartório de Registro de Imóveis; certidão atualizada, expedida pelo Cartório, que comprova a titularidade da propriedade, se o imóvel está gravado com algum ônus real e traça um histórico, confirmando se o imóvel possui o “habite-se”; Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que deve ser pago pelo comprador ao município e serve para a hora de finalizar a escritura do imóvel; planta baixa e declaração de quitação condominial, no caso de condomínios.
- Do vendedor: há certidões que devem ser retiradas em nome do vendedor e seu cônjuge, nos cartórios da cidade onde está situado o imóvel e onde os vendedores moram, caso sejam diferentes; carteira de identidade e CPF de ambos; certidões de nascimento ou casamento; certidão negativa do Registro de Distribuição; certidão de feitos expedida pela Justiça Federal; certidão da Justiça do Trabalho e a escritura, que deverá ser lavrada em cartório.
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