Comprador paga 25% a mais em imposto
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) usa como base de cálculo o maior valor apresentado, seja o preço efetivamente pago ou avaliação da Prefeitura Municipal.
O comprador de um imóvel em Curitiba pode ser obrigado a pagar até 25% a mais pelo Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Atos Intervivos (ITBI) dependendo da avaliação de preço feita pela prefeitura municipal. Em alguns casos, a base de cálculo do tributo supera o valor efetivamente pago pela aquisição do bem.
Genérico
Bases de cálculo do ITBI e IPTU são diferentes
O IPTU é calculado com base no valor do metro quadrado por micro região e considera se a rua tem asfalto, se tem qualidade melhor, mas é um valor genérico. Uma micro região inteira tem o mesmo IPTU. Já o ITBI também leva em conta estas questões, mas acompanha o mercado. Enquanto o IPTU é feito uma vez por ano, o ITBI é constantemente atualizado.
Contestação
Comprador pode pedir a revisão do valor do ITBI
Caso o comprador queira saber como a Prefeitura chegou ao valor da base de cálculo do ITBI, é possível entrar com um recurso junto a Secretaria Municipal de Finanças. De acordo com o consultor tributário da Secretaria de Finanças de Curitiba Aristides da Veiga quem estiver descontente pode contestar e tentar negociar o valor. “A pessoa apresenta, por exemplo, no cadastro uma casa de 200 metros quadrados. A princípio a casa parece perfeita de cálculo, mas no local você vê que não tem condições de uso, o terreno é uma barroca, um morro. Estes são fatores que depreciam o imóvel e tem o valor reajustado”, aponta.
Da Veiga explica que o interessado pede uma revisão da avaliação na Secretaria de Finanças ou nas Ruas da Cidadania. “A pessoa interessada junta a minuta da escritura, o compromisso de compra e venda do imóvel e solicita uma revisão do valor. Então o engenheiro verifica e se tiver algo a ser alterado, será alterado”, garante. Se a revisão ainda não trouxer o valor que o comprador espera, o consultor tributário afirma que a pessoa pode contestar.
“Para contestar tem de ter um laudo elaborado por engenheiro contestando o valor. Os engenheiros da Secretaria também vão fazer um laudo. É como se fosse na Justiça, mas no âmbito administrativo.”
O consultor afirma que o pagamento do ITBI pode ser dividido em até seis parcelas, mas o comprador somente poderá registrar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis quando quitar todas as parcelas.
O cálculo do tributo varia conforme o maior preço apresentado, seja o avaliado pela Secretaria de Finanças de Curitiba ou o pago pelo comprador.
O ITBI pode chegar a 2,4% sobre o valor do imóvel. Caso a analista de mídias sociais Nachali Dvulatk tivesse pago o ITBI sobre o valor que desembolsou na compra do imóvel, teria pago R$ 2,8 mil de imposto. Mas, como a avaliação da Prefeitura apontou um valor superior, ela pagou R$ 3,5 mil de ITBI.
“Eu tinha duas opções, manter o valor avaliado pela Prefeitura para pagar o imposto ou pedir uma atualização da avaliação, para aumentar o valor para venda futura. Como eu não pretendo vender tão logo, decidi não pedir esta atualização. Só de custas, consta no contrato que paguei no total R$ 4.972 e o ITBI foi o imposto mais alto”, conta.
No caso do professor Christian Alcântara, o imposto acabou somando R$ 3 mil a mais do que pagaria se fosse calculado sobre o valor pago pelo imóvel. “É uma estimativa da Prefeitura. Eles dizem que têm um sistema que calcula isso automaticamente. Mas é um sistema que gera R$ 150 mil acima do valor real”, reclama.
Sem acesso
Apesar de a Secretaria de Finanças de Curitiba (Sefi) alegar que o cálculo é feito de acordo com a Norma Brasileira (NBR) 14.653-2, o comprador não tem acesso à planilha de composição dos valores da avaliação.
Segundo o consultor tributário da Sefi Aristides da Veiga seria “inviável” apresentar a cada comprador a composição dos valores na avaliação, visto que o volume de informações é muito grande.
Ele explica que a avaliação leva em conta desde propagandas de jornais, sites, plantão de vendas, características topográficas, sistema viário e até mesmo o zoneamento da região do imóvel. No entanto, o consultor garante que é possível pedir a revisão ou, ainda, contestar o valor através de um processo administrativo no própria prefeitura.
