Entrar em um negócio como esse exige pesquisa das linhas e noções básicas de finanças. O crédito imobiliário não pode comprometer, segundo especialistas, mais de 30% da renda bruta familiar do solicitante.
Os produtos bancários, para a aprovação do empréstimo, também impõem tetos nesse sentido, limitando o montante financiado de acordo com o poder aquisitivo do pretendente em seis dos principais bancos brasileiros, o porcentual máximo é de 35%.
A pesquisa dos juros cobrados para a manutenção da dívida também se faz necessária, embora eles variem de instituição para instituição com limites imposto sem legislação. Imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação, avaliados em até R$ 500 mil, têm taxas de, no máximo, 12%.
Em bens com valor superior a esse, o porcentual cobrado pelas empresas de crédito costuma ser um pouco superior. Hoje, ainda não há muitas pessoas pesquisando em diversas instituições. O cliente faz análise aqui e compara com a do banco em que é correntista, diz o diretor operacional da Credi- Pronto!, Bruno Gama.
A empresa especializada é uma parceria da imobiliária Lopes e do banco comercial Itaú. As consultas aos profissionais de bancos,inclusive com simulações, são importantes, porque as taxas de juros informadas nas tabelas das instituições financeiras são apenas referenciais e podem ser negociadas.
Nossa taxa média (aplicada aos financiamentos) em 2011 foi 10%, 10,1%. Estamos tentando manter essa faixa, diz Gama. Índice semelhante é praticado pelo concorrente Bradesco. Podemos estudar redução de taxa em até 0,7%, diz o diretor de crédito imobiliário da empresa, Cláudio Borges.
A maneira de pagar a dívida também não pode ser esquecida pelo consumidor. Há três sistemas de amortização disponíveis para financiamentos imobiliários no Brasil: o Sistema de Amortização Constante (SAC),a Tabela Price eo Sistema de Amortização Crescente (Sacre), utilizado apenas pela Caixa Econômica Federal (CEF). Saiba mais sobre eles na tabela abaixo.
SAC. O modelo mais adotado atualmente é o financiamento pelo SAC com dívida pós-fixada, ou seja, corrigida mensalmente por um índice de inflação em geral, a taxa referencial de juros (TR). Foi essa a opção da engenheira de telecomunicações Carolina Forte Martins, de 34 anos no fim de 2010: Eu escolhi financiar pelo banco que tinha a menor taxa de juros. E foi a Caixa. Ela financiou em 360 meses um apartamento de dois dormitórios e 70 metros quadrados adquirido por R$ 180 mil na Vila Nova Mazzei, zona norte. A primeira prestação foi de R$ 1.575. Um ano depois, estou pagando R$ 1.560, conta.
Mesmo diante do inevitável crescimento da dívida com a incidência de juros, Carolina não tem pressa para encerrar sua dívida. Acho que não vale a pena. É possível obter ganhos maiores em outro tipo de aplicação. Na opinião do especialista em educação financeira Marcos Aguerri Pimenta de Souza, a característica pós-fixada dos juros, que deixa o mutuário suscetível ariscos econômicos do País e a altas de inflação, são minoradas pela estabilidade econômica dos últimos anos. Em junho de 1994, a TR estava em 46,9%.
Em julhos (após a implantação do Plano Real), 5%. Este ano,em fevereiro ela estava em 0% e, em março, 0,1%. Segundo ele, a TR acumula alta de 1,96% nos últimos 12 meses, menos do que índices de inflação como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), com 5,61% no período. O cenário pode mudar em dez anos? Claro que sim. Mas tudo indica no cenário mundial que esse não será um problema. A amortização constante, que faz com que o valor das prestações seja decrescente no decorrer dos financiamentos, é interessante especialmente como um instrumento de gestão de riscos para o mutuário, na avaliação do professor de finanças na Fundação Getulio Vargas ( FGV),César Caselani. Imagine um brasileiro médio, consumista. Se essa pessoa não amortizar rapidamente a dívida com o imóvel, é possível que eles e complique no futuro, explica.
O pagamento efetivo da dívida desde o começo do financiamento o que não ocorre com a amortização na Tabela Price também seria vantajoso para os bancos ao reduzir o risco de calotes futuros. O professor adverte, no entanto: pagar mais no início do empréstimo nem sempre é o melhor negócio. De acordo com Caselani, se houver uma tendência de baixa nos juros, o consumidor que optar pelo SAC em dívida pós-fixado arcará com a maior parte da amortização na alta, pagando mais pelos juros.
[O Estado de S.Paulo - Gustavo Coltri]
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